terça-feira, 25 de setembro de 2012

Compra de Terrenos e Loteamentos



Conforme prometido na matéria anterior, seguem aqui algumas dicas que peguei para nos ajudar na decisão sobre a compra de um terreno/ loteamento, espero ajudá-los.



Jamais compre ou assine qualquer papel sem vê-lo, sempre visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que seja somente uma entrada, reserva ou sinal.

Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relação a irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se a situação do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei.

Quanto ao imóvel, pesquise preços e várias localizações possíveis. É comum encontrar imóveis bem localizados com preços menores que alguns "barrancos".

Imobiliárias são uma boa referência de preços e dos imóveis que você pode encontrar no mercado, mesmo que você compre de um particular não custa fazer algumas consultas.

JAMAIS compre por impulso! Não caia naquela conversa de "negócio de ocasião" ou "preciso da resposta agora". Essa conversa é para evitar que você pense melhor e caia fora do negócio.

Verifique as restrições ambientais para construir: beira de rios e ribeirões, encostas muito inclinadas, nascentes d'água e topos de morro são considerados área de preservação permanente e você não terá permissão para construir ou terá uma terá alguma restrição na construção.

Antes da aquisição o consumidor deve:

 - Visitar o local para evitar comprar um brejo, parte de lote, fração ideal, morro, área de torres de transmissão ou área preservada;
 - Verificar se existe infraestrutura das ruas e serviços, como por exemplo: ruas abertas, guias, iluminação, demarcação de lote, transporte, rede de água e energia elétrica, entre outros; 
 - Questione os detalhes do empreendimento: será um loteamento aberto ou fechado? Quando os serviços essenciais estarão instalados e quem irá administrá-los?
 - Peça para ver a planta, que deve ter a aprovação da Prefeitura, e localize o terreno em questão na mesma;
 - Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido. Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes do terreno;
 - Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em que poderão ocorrer desapropriação;

Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais etc., em zona rural procure a Delegacia Regional do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para a região.

  - Outra verificação antes da compra é no Cartório de Registro de Imóveis do local, onde poderá ser conferido se o loteamento está registrado (as licenças e a aprovação do projeto) e solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações (verificar se o imóvel está desembaraçado e quem é o atual proprietário). Você só precisa ter o número da matrícula, que está na escritura. Uma escritura mostrada pelo vendedor pode ser uma cópia antiga e o imóvel pode ter sido vendido posteriormente, fique atento! 
 - É recomendável também verificar informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos de água e luz. Sobre a obra, deve-se buscar a AELO (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), que confere um "Selo de Regularidade de Aprovação" às obras regulares. 
 - Verifique quem financia o parcelamento e qual documentação é exigida: Loteamentos irregulares não se preocupam muito com o futuro de seus recebimentos.




Proposta

Ao concretizar a transação o consumidor assinará uma proposta de compra, onde o corretor costuma pedir um sinal, que vale como parte da entrada.

IMPORTANTE: Fique atento às condições para a desistência! As partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal em dobro.

Neste documento deverão constar obrigatoriamente:

 - Qualificação e manifestação de vontade das partes;
 - A indicação do lote de acordo com a planta aprovada pela Prefeitura;
 - O valor total do terreno/ lote e do sinal dado;
 - O modo, forma e índice de reajuste do pagamento (especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações);
 - A promessa de firmar contrato;
 - Prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias).

Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão construtivo etc.

Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um órgão de defesa do consumidor de sua região ou de um advogado especializado.

Uma cópia desta proposta assinada (vistar todas as páginas e anular as em branco) e datada pertence ao comprador. Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de compra.

Contrato

ATENÇÃO: antes de formalizar a proposta com o contrato, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP antes de assinar o contrato para verificar se a empresa possui reclamações e se foram solucionadas. Verifique o histórico da empresa responsável pelo loteamento (peça referências de loteamentos anteriores e visite-os).

Ao substituir a proposta pelo contrato, na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente todas as cláusulas do contrato de compra e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco. Nele é obrigatório estarem especificados:

 - Dados pessoais e endereços das partes envolvidas;
 - Nome e localização do imóvel;
 - Número e data do registro;
 - Descrição;
 - Confrontações;
 - Área e demais características do imóvel;
 - Valor total do imóvel e das prestações;
 - Prazo do financiamento;
 - Valor do sinal antecipado;
 - Forma e local de pagamento;
 - Taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor;
 - Periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros ou penalidades no atraso do pagamento de parcelas;
 - Declaração das restrições urbanísticas da legislação local;
 - Como será feito o acerto, caso seja encontrada diferença de metragem.

Todas as vias deste documento necessitam ser assinadas e datadas, ficando uma via de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região.

Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até sua quitação total, pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura. Não pague a "taxa de minuta" ou "termo de quitação" que costumam ser cobrados nessa ocasião.

IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso estejam vendendo ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização - aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa  etc.

Pagamento

Na hora de pagar, o consumidor deve dar a entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento.

No caso de parcelamento, pague sempre as prestações na data estabelecida e guarde todos os recibos, estes comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura definitiva.

Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Você poderá, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.

O pagamento deverá ser efetuado somente após ter em mãos todos os documentos, e a escritura pode ser assinada no cartório de registro civil, ficando por conta do comprador todas as despesas do cartório/ ITBI/ escrituras emolumentos etc.

Se houver uma imobiliária envolvida na transação é obrigação dela a providência dos documentos de ambas as partes e cabe ao vendedor pagar a comissão dela geralmente 6% do valor do bem.

O momento de fazer o pagamento não é importante, mas seja lá qual for o negócio que você fez (à vista, parcelado, em 30 dias etc.), deve estar registrado em um contrato. O contrato deve indicar o comprador e o vendedor, as dimensões do imóvel, o preço e as condições de pagamento, e deve ser registrado em cartório para ter validade.

Escritura

Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitação" que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa do consumidor.

Lavrada a escritura no Tabelionato, registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região.

Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as devidas autorizações.

Um detalhe, o único documento que comprova que você é o novo dono do terreno é a Matricula, então quando estiver com a escritura em mãos providencie o registro da compra imediatamente.

Fique atento quanto às despesas referentes a estes serviços, cujo pagamento dependerá do que estiver previsto no contrato. Não havendo nenhuma definição o comprador será o responsável por estes valores.

Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasão.

Espero ter ajudado!

Alessandra

Leia também minha experiência frustrante com relação a compra de um lote clicando aqui: Loteamento "Vivendas da Terra", sonho ou pesadelo?

Fontes de Pesquisa:

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